¿Qué es una hipoteca de apreciación compartida? | Caminante; Oficinas Legales de Walker, PLLC

¿Qué es una hipoteca de apreciación compartida? | Caminante; Oficinas Legales de Walker, PLLC
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13 enero, 2021

He hablado con algunas personas que completaron modificaciones hipotecarias en sus casas y recibieron una hipoteca de apreciación compartida como una forma de reducir el saldo principal de la hipoteca.

Los prestamistas realmente no explicaron qué era una hipoteca de apreciación compartida, así que leí los documentos del préstamo e investigué y aprendí lo siguiente.

¿QUÉ ES UNA HIPOTECA DE APRECIACIÓN COMPARTIDA?

Una hipoteca de apreciación compartida es diferente de una hipoteca regular porque el prestatario pagará una parte de la apreciación de la casa al prestamista (y el saldo restante del principal) cuando el prestatario venda la casa.

Con una hipoteca normal, el prestatario paga al prestamista el saldo de capital restante del préstamo y nada más. Con una hipoteca de apreciación compartida, el prestatario paga el capital restante Y una parte de la apreciación de la casa.

La apreciación de una casa es cuando la casa gana valor.

  • Si compra una casa por $ 150,000 y la vende años después por $ 160,000, entonces la casa se apreció $ 10,000
  • Si tuviera una hipoteca de apreciación compartida, entonces tendría que pagar un porcentaje de estos $ 10,000 al prestamista

A veces, los prestamistas ofrecerán una tasa de interés más baja a un prestatario (lo que significa pagos más bajos) a cambio de una cláusula de apreciación compartida.

¿POR QUÉ QUERÍA UNA HIPOTECA DE APRECIACIÓN COMPARTIDA?

Las hipotecas de apreciación compartida son poco comunes para los consumidores estadounidenses y, por lo general, no se anuncian ni se ofrecen.

Sin embargo, hay situaciones en las que tienen sentido.

  • Pueden ser útiles para reducir el pago mensual de la hipoteca del prestatario porque los prestamistas generalmente otorgan una tasa de interés más baja, ya que obtendrán más dinero cuando se venda la casa.

Los prestamistas y los administradores de hipotecas también han otorgado hipotecas de apreciación compartida a las personas que completan modificaciones hipotecarias.

Las hipotecas de apreciación compartida parecen una buena idea porque:

  • Las hipotecas de apreciación compartida posteriores a la modificación generalmente reducen el saldo del principal al valor actual de la casa y tienen una cláusula de apreciación compartida de eliminación gradual
  • Evita que la casa se quede bajo el agua (valga menos de lo que se debe) porque el saldo principal se reduce al valor de la casa, establecido por una tasación.
  • Reduce los pagos mensuales porque significa que el prestatario está pagando intereses sobre un saldo de capital menor

¿Qué es una cláusula de apreciación compartida eliminada?

La parte del préstamo original que está cubierta por la cláusula de apreciación compartida generalmente se denomina “principal diferido” en el estado de cuenta.

Esto significa que el prestatario paga un porcentaje de la apreciación de la vivienda solo si vende en los primeros años.

  • Los préstamos como este que he visto han dado el 25% de la apreciación al prestamista si el prestatario vende dentro de los cinco años de la modificación.

Un prestatario inteligente se quedaría con la casa durante esos cinco años y luego la vendería más tarde, porque le permitiría quedarse con toda la apreciación de la casa.

¿POR QUÉ UN BANCO DARÍA UNA HIPOTECA DE APRECIACIÓN COMPARTIDA?

Los bancos tienen dos posibles razones para realizar hipotecas de revalorización compartida.

1. Beneficio

La primera razón es que si la propiedad está en un lugar que probablemente aumente de valor, como un vecindario prometedor, entonces el banco podría ganar más con la apreciación que con los intereses.

Esta estrategia le permite al banco diversificar su riesgo de modo que haya un componente de interés en los ingresos del préstamo y un componente de apreciación de ese préstamo.

También es posible que un banco inserte una cláusula de apreciación compartida en un préstamo sin informarlo completamente al prestatario.

Dado que los prestatarios rara vez leen y comprenden los documentos de sus préstamos, esta estrategia sería rentable para el prestamista.

2. Mandato del gobierno

La segunda razón por la que un banco podría otorgar una hipoteca de apreciación compartida es porque el gobierno lo ordenó.

A raíz de la crisis de la vivienda, el gobierno federal de los Estados Unidos negoció varios acuerdos con grandes prestamistas hipotecarios y aprobó una nueva legislación que requiere que estos bancos cambien las hipotecas existentes.

Los bancos están obligados a reducir algunos saldos de capital, y las hipotecas de apreciación compartida son una forma de disminuir las pérdidas por reducciones de capital.

QUÉ HACER A CONTINUACIÓN

Si sabe que tiene una hipoteca de apreciación compartida, o acaba de descubrir que tiene una y está pensando en declararse en bancarrota del Capítulo 7 o del Capítulo 13 en Minnesota, entonces ¿por qué no hablar con nosotros ahora al 612.824? .4357?

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