El pago inicial y los costos de cierre no son suficientes: usted necesita; reservas; comprar una casa | Tasas hipotecarias, noticias y estrategia hipotecarias: los informes hipotecarios

El pago inicial y los costos de cierre no son suficientes: usted necesita; reservas; comprar una casa | Tasas hipotecarias, noticias y estrategia hipotecarias: los informes hipotecarios
Category: Para Una Hipoteca
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13 enero, 2021

En este articulo:

Necesita más que solo el pago inicial y los costos de cierre. Muchos prestamistas hipotecarios también requieren reservas para comprar una casa. Cosas que saber:

  • Las reservas son saldos de ahorros que estarán allí después de que cierre la compra de su casa.
  • A los prestamistas les gusta ver fondos de emergencia que pueden pagar sus gastos de vivienda incluso si sus ingresos se detienen
  • Las reservas se miden en meses: la cantidad de meses de costos de vivienda que podría cubrir con sus ahorros

Suponga que después de completar la compra de su casa, tendrá $ 6,000 en ahorros. Si sus costos de vivienda (capital, intereses, impuestos y seguro) son de $ 1,500 al mes, tiene reservas para cuatro meses. $ 6,000 / $ 1,500 = 4.

¿Qué son las reservas hipotecarias?

Las reservas son una parte muy curiosa del proceso de solicitud de préstamo. El hecho es que la mayoría de los prestatarios residenciales no “necesitan” reservas para comprar una casa, pero al mismo tiempo es muy inteligente tenerlas.

Cuando los prestamistas originan una hipoteca, quieren el menor riesgo posible. Es por eso que tienen requisitos mínimos para puntajes de crédito y pagos iniciales. También es la razón por la que limitan la cantidad de deuda que puede tener por sus ingresos particulares.

Para los solicitantes que no son perfectos, las reservas pueden marcar la diferencia entre obtener la aprobación y ser rechazado.

Para disminuir aún más su riesgo, los prestamistas prefieren que los prestatarios tengan algún tipo de respaldo si las cosas salen mal. Por ejemplo, si pierde su trabajo, sus ingresos disminuyen o experimenta una emergencia médica.

El término “reservas” simplemente significa dinero en efectivo que puede conseguir rápidamente si lo necesita.

¿Cuándo necesitas reservas?

Por lo general, no necesita reservas para comprar una casa. Siempre que compre una residencia principal con una solicitud sólida. Sin embargo, con un crédito defectuoso, una segunda casa, una propiedad de varias unidades o una inversión inmobiliaria, probablemente lo hará.

Esto parecería dejar de lado las preocupaciones de reserva para las residencias prime unifamiliares, pero tal vez no. Es posible que necesite reservas si desea retirar algo del valor líquido de la vivienda. Eso es un poco irónico, porque si está cobrando capital, generalmente significa que necesita efectivo, no que tenga todas estas reservas de efectivo por ahí.

Y Fannie Mae deja muy claro que no puede retirar dinero en efectivo porque necesita el dinero.

También puede necesitar reservas para una residencia principal si su puntaje de crédito es inferior a 660 o si su pago inicial es pequeño. Sin embargo, esto no es universal: si Lender Smith lo echa a la acera, Lender Jones puede dejar la alfombra roja. Vale la pena comprar.

Los requisitos de reserva varían

Según Fannie Mae, “las reservas líquidas son aquellos activos financieros que están disponibles para un prestatario después del cierre de un préstamo”. El monto de las reservas se calcula en meses.

Los prestamistas primero miran su costo de vivienda mensual proyectado. Esta cifra incluye al menos el principal de la hipoteca, los intereses de la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad y el seguro de la propiedad. Otros costos pueden incluir seguros contra inundaciones y tarifas de HOA.

Digamos que sus costos totales mensuales de vivienda serán de $ 1,000. Si un prestamista dice que necesita dos meses de reservas para comprar una casa, debe tener $ 2,000. Si su costo mensual de vivienda es de $ 1,500, entonces necesitaría $ 3,000.

Algunos programas requieren reservas de seis a 12 meses, especialmente para quienes trabajan por cuenta propia o por comisión, o para quienes compran propiedades de alquiler o con muchas propiedades ya financiadas.

Fuentes aceptables de reservas

El prestamista está contento si tiene las reservas necesarias en efectivo. Para muchos prestatarios, esta es una barra alta después del pago inicial y los costos de cierre.

La buena noticia es que los prestamistas ven los activos líquidos como cualquier cosa que se pueda convertir rápidamente en efectivo, incluidas acciones, bonos, fondos mutuos, el valor en efectivo de una póliza de seguro, fondos de jubilación accesibles y certificados de depósito.

Alternativamente, hay algunas cosas que pueden parecer activos líquidos, pero no cuentan para las reservas, incluido el dinero prestado, el dinero de un acuerdo de bienes raíces con retiro de efectivo y el capital de bienes raíces.

Un giro a los fondos prestados

En algún momento, la línea divisoria entre los fondos prestados y los activos líquidos comienza a difuminarse. Por ejemplo, si obtuvo un préstamo personal a cinco años hace un año y depositó las ganancias en su cuenta de ahorros, ¿cuánto tiempo tiene para separarlo de los ahorros al enumerar sus activos y deudas?

¿Cuándo los “fondos prestados” se convierten en reservas “aceptables” para comprar una casa?

La respuesta suele ser dos o tres meses. Usted declara el préstamo personal como una deuda y el prestamista cuenta su pago en sus proporciones de deuda a ingresos. Y cuenta el producto de ese préstamo en sus ahorros. Una vez que esto ocurre, los fondos se conocen como “sazonados”.

Factores compensatorios

Según el Urban Institute (UI), los estándares de suscripción en los últimos años se han vuelto notablemente estrictos.

“Solo los mejores prestatarios obtienen préstamos hoy en día y estos préstamos se limpian y se limpian tan a fondo antes de que se otorguen, que casi ninguno de ellos termina en mora”, dice UI.

Las cifras de Ellie Mae muestran que casi el 30 por ciento de todas las solicitudes de préstamos no se cierran. Y la diferencia entre una hipoteca aprobada y un préstamo rechazado podrían ser factores compensatorios. Un factor de compensación es una bonificación, algo en la solicitud de préstamo que ayuda al prestamista a otorgar al prestatario el beneficio de la duda.

Las reservas, incluso cuando no son necesarias para calificar oficialmente para un préstamo hipotecario, pueden servir como factores de compensación para los solicitantes marginales.

Como ejemplo, el VA dice que “los factores compensatorios pueden afectar la decisión del préstamo. Estos factores son especialmente importantes cuando se revisan los préstamos que son marginales con respecto al ingreso residual o la relación deuda-ingreso “.

El mensaje es claro: incluso si los prestamistas no requieren reservas, una buena dosis de activos líquidos puede allanar el camino hacia el éxito hipotecario.

Las reservas pueden reducir la tasa de su hipoteca

Las tasas hipotecarias de hoy no son las mismas para todos. Si las reservas adicionales lo califican para un mejor programa, podría pagar menos de lo que pagaría por un préstamo hipotecario menos deseable. Vale la pena intentarlo si estás al límite.

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